Cómo calcular el Impuesto a la Renta por alquileres de inmuebles en Perú

Si eres persona natural y alquilas un inmueble, pagas Impuesto a la Renta de primera categoría: 6.25% sobre la renta neta, que es el 80% del alquiler, lo que equivale a un 5% efectivo del alquiler bruto. El pago es mensual, con el Formulario Virtual 1683, y el 20% de deducción es fijo: no se pueden restar gastos reales de mantenimiento o reparación. Si el propietario es una empresa, el alquiler no es renta de primera sino de tercera categoría y, además, está gravado con IGV.

Qué es renta de primera categoría

Según el artículo 23 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, son rentas de primera categoría, entre otras:

• El alquiler o subarrendamiento de predios (casas, departamentos, locales, terrenos), en efectivo o en especie, incluido el importe de los tributos del propietario que el inquilino se obligue a pagar (por ejemplo, el predial o los arbitrios).
• Las mejoras introducidas por el inquilino que no deba reembolsar el propietario.
• El alquiler de bienes muebles por personas naturales sin negocio.
• La renta ficta: cuando una persona natural cede gratuitamente un predio, o lo alquila por un monto menor, se presume una renta anual del 6% del valor del autovalúo.

Desde el 1 de enero de 2026, estas rentas se imputan en el ejercicio en que se perciben.

Cómo se calcula el impuesto

1. Renta bruta: el alquiler pactado, más los tributos del propietario que asume el inquilino. No se incluye el pago de los consumos del propio inquilino (luz, agua, internet) ni la garantía, mientras no se aplique al pago de rentas.
2. Deducción fija del 20% (art. 36 de la LIR). No requiere comprobantes y no admite deducir gastos reales en su lugar.
3. Tasa de 6.25% sobre la renta neta (80%). En la práctica: 5% del alquiler bruto.

El impuesto de primera categoría es independiente de las rentas del trabajo: no se suma a tu sueldo ni a tus honorarios y no se aplica la escala de 8% a 30%. Para el panorama completo, revisa la guía de rentas que declaran las personas naturales.

Cómo y cuándo se paga

• Formulario Virtual 1683, en SUNAT Operaciones en Línea con tu Clave SOL (debes tener RUC). Al pagar, el sistema genera la constancia que sirve como sustento para el inquilino.
• Mensualmente, según el cronograma de obligaciones mensuales, de acuerdo con el último dígito de tu RUC.
• Si alquilas varios inmuebles, pagas por cada uno.
• Si el inquilino no te pagó un mes, no hay impuesto por ese mes, porque la renta se imputa cuando se percibe.

Si pagas tarde, el impuesto genera intereses moratorios con la TIM de 0.9% mensual en soles. Por ejemplo, un pago de S/ 128 con dos meses de atraso suma unos S/ 2.30 de intereses. La omisión puede generar además una multa, aunque desde 2024 las multas ya no generan TIM: se actualizan con el interés legal (Ley 31962).

Caso práctico 2026: departamento alquilado en Surco

Datos. Rosa, persona natural sin negocio, alquila desde enero de 2026 un departamento a S/ 2,500 mensuales. Por contrato, el inquilino paga también los arbitrios del departamento, S/ 60 al mes. Además, presta gratis a su hermano otro departamento cuyo autovalúo es S/ 300,000.

1. Alquiler mensual.

• Renta bruta: S/ 2,500 + S/ 60 de arbitrios = S/ 2,560.
• Renta neta: 80% × S/ 2,560 = S/ 2,048.
• Impuesto mensual: 6.25% × S/ 2,048 = S/ 128 (igual a 5% × S/ 2,560).
• Impuesto del año, si cobra los 12 meses: S/ 1,536.

Si Rosa gasta S/ 3,000 en pintar y reparar el departamento, ese gasto no reduce su impuesto: la deducción del 20% ya lo cubre por presunción legal.

2. Departamento prestado. La cesión gratuita genera renta ficta: 6% × S/ 300,000 = S/ 18,000 al año. Renta neta: S/ 14,400. Impuesto: 6.25% × S/ 14,400 = S/ 900, que se regulariza en la declaración anual. Antes de aplicarla, revisa si la cesión encaja en alguno de los supuestos de excepción que prevé la ley.

Si el inquilino es una empresa

Una empresa que alquila el inmueble de una persona natural no retiene el impuesto de primera categoría: lo paga el propietario con el Formulario 1683. Para deducir el gasto, la empresa debe sustentarlo con el comprobante que genera ese pago. El registro de la empresa sería:

No hay IGV ni detracción, porque el alquiler de una persona natural sin negocio no está gravado con IGV. Si la empresa aplica la NIIF 16, además reconocerá un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento; lo explicamos en cómo aplicar la NIIF 16 a arrendamientos de inmuebles.

Si el propietario es una empresa

Cuando quien alquila es una persona jurídica (o una persona natural con negocio que afecta el inmueble a su empresa), la renta es de tercera categoría: se suma a sus demás ingresos y tributa con su régimen (por ejemplo, 29.5% en el régimen general). Además:

• El alquiler está gravado con IGV (18%: 15.5% + 2.5% de IPM en 2026). Revisa los conceptos gravados con el IGV.
• Está sujeto a detracción del 10% (código 019) cuando el importe supera S/ 700.
• Emite factura electrónica, no el Formulario 1683.

Beneficio para el inquilino persona natural

Si eres trabajador dependiente o independiente y pagas alquiler a una persona natural, puedes deducir el 30% de lo pagado dentro de las 3 UIT adicionales (S/ 16,500 en 2026), en tu declaración anual, siempre que el arrendador haya pagado el impuesto con el Formulario 1683. Lo explicamos con un ejemplo en cómo se calcula la renta de quinta categoría.

Errores frecuentes

• Aplicar 5% sobre la renta neta. La tasa es 6.25% sobre la renta neta, o 5% sobre la bruta. Aplicar 5% sobre el 80% subdeclara el impuesto.
• Restar gastos reales. Para personas naturales, la deducción es solo el 20% fijo.
• Esperar a la declaración anual para pagar. El pago es mensual; la renta ficta es la que se regulariza en la declaración anual.
• Olvidar los tributos que paga el inquilino. Si asume el predial o los arbitrios del propietario, forman parte de la renta bruta.
• Prestar inmuebles sin considerar la renta ficta. La cesión gratuita genera impuesto sobre el 6% del autovalúo.
• Cobrar IGV siendo persona natural sin negocio. Ese alquiler no está gravado con IGV.
• No pagar mientras se negocia la penalidad o se resuelve el contrato. Revisa el tratamiento de las penalidades en contratos de arrendamiento.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto pago de impuesto si alquilo mi departamento en S/ 2,000?

S/ 100 al mes: 6.25% sobre S/ 1,600 de renta neta, que equivale a 5% de S/ 2,000.

¿Puedo deducir el mantenimiento o el predial?

No. La persona natural solo deduce el 20% fijo, que la ley presume que cubre esos gastos.

¿El inquilino empresa me retiene el impuesto?

No. Tú lo pagas con el Formulario 1683 y la empresa usa esa constancia para sustentar su gasto.

¿Qué pasa si el inquilino no me paga un mes?

Desde 2026 la renta de primera se imputa cuando se percibe, así que ese mes no hay impuesto hasta que cobres.

¿Las ganancias por vender el inmueble también son de primera categoría?

No. La venta de un inmueble por una persona natural puede generar renta de segunda categoría, con otras reglas. Revisa la guía de rentas de segunda categoría.

Regulariza tus alquileres a tiempo

Los alquileres no declarados son fáciles de detectar para SUNAT, que cruza información de contratos, deducciones de inquilinos y pagos bancarios. Si tienes meses pendientes, inmuebles cedidos o dudas sobre si tu alquiler es de primera o de tercera categoría, el equipo de asesoría tributaria de Lynch puede ayudarte a regularizar con las rebajas de multa que correspondan.