Cómo aplicar NIIF 16 en arrendamientos de inmuebles en moneda extranjera: ejemplo práctico

Si tu empresa (moneda funcional sol) alquila un local con renta en dólares, la NIIF 16 te obliga a reconocer un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento. El pasivo se calcula en dólares, descontando los pagos con una tasa en dólares, y se convierte al tipo de cambio de la fecha de inicio. Después, el pasivo (partida monetaria) se ajusta al tipo de cierre con diferencia de cambio en resultados, mientras que el derecho de uso (partida no monetaria) se queda al tipo histórico. Abajo tienes el caso completo de 2026 con asientos PCGE, IGV, detracción y efecto en el impuesto a la renta.

Qué exige la NIIF 16 al arrendatario

Al inicio del arrendamiento el arrendatario reconoce (párrafos 22 a 28):

• Pasivo por arrendamiento: valor presente de los pagos aún no realizados, descontados con la tasa implícita del contrato o, si no se puede determinar (lo habitual en inmuebles), con la tasa incremental de endeudamiento del arrendatario.
• Activo por derecho de uso: el pasivo, más los pagos hechos en o antes de la fecha de inicio, más los costos directos iniciales y la estimación de costos de restauración, menos los incentivos recibidos.

Hay dos exenciones opcionales: arrendamientos de corto plazo (12 meses o menos, sin opción de compra) y de activos de bajo valor. Un inmueble nunca es de bajo valor. La comparación con la norma anterior está en diferencias entre NIIF 16 y NIC 17, y la guía general para inmuebles en soles en NIIF 16 en Perú para arrendamientos de inmuebles.

Las tres reglas de la moneda extranjera

1. La tasa de descuento debe ser coherente con la moneda del contrato. Si los pagos son en dólares, usas la tasa a la que tu empresa se endeudaría en dólares por un plazo y garantía similares. Descontar dólares con una tasa en soles, o convertir los pagos con tipos de cambio proyectados, es un error.
2. El pasivo es monetario. Al cierre se convierte al tipo de cambio de cierre y la diferencia va a resultados (NIC 21, párrafos 23 y 28).
3. El derecho de uso es no monetario. Se mantiene al tipo de cambio de la fecha de inicio y se deprecia sobre ese importe. No se ajusta por tipo de cambio.

Estas reglas vienen de la NIC 21, que explicamos en cómo aplicar la NIC 21.

Caso práctico 2026: oficina alquilada en dólares

Servicios Pacífico SAC alquila una oficina en San Isidro desde el 01-01-2026:

• Plazo: 3 años, sin opción de renovación.
• Renta: US$ 24,000 anuales más IGV, pagaderos por adelantado cada 1 de enero.
• Tasa incremental de endeudamiento en dólares: 7% anual.
• Tipos de cambio supuestos: 3.40 al 01-01-2026, promedio de 2026 de 3.42 y 3.45 al 31-12-2026.

Paso 1: medición inicial en dólares

Convertido al tipo de la fecha de inicio (3.40): pasivo de S/ 147,534.28, primer pago de S/ 81,600.00 y derecho de uso de S/ 229,134.28.

Paso 2: asiento inicial con IGV y detracción

El arrendador emite su factura por US$ 24,000 más IGV de 18% (15.5% IGV y 2.5% IPM). En soles: valor S/ 81,600, IGV S/ 14,688 y total S/ 96,288. El arrendamiento de inmuebles está sujeto a detracción de 10% (código 019 del Anexo 3 de la RS 183-2004/SUNAT) porque supera S/ 700: S/ 9,628.80 se depositan en la cuenta del arrendador en el Banco de la Nación y S/ 86,659.20 se le pagan directamente.

El crédito fiscal del IGV se usa en el período en que se anota la factura, siempre que la detracción se haya depositado a tiempo. Los detalles del depósito están en la guía de detracciones SPOT.

Paso 3: asientos al 31-12-2026

Al cierre de 2026 el balance muestra un derecho de uso neto de S/ 152,756.19 (al tipo histórico) y un pasivo de S/ 160,183.18 (US$ 46,429.91 al tipo de cierre). El 01-01-2027, el segundo pago de US$ 24,000 reduce el pasivo a US$ 22,429.91. En el estado de situación, la parte que vence en los 12 meses siguientes se presenta como pasivo corriente.

¿Y si hubiera opción de renovación?

Si el contrato tuviera una opción de renovar por dos años más y fuera razonablemente seguro que la ejercerás (por ejemplo, por mejoras importantes en el local), el plazo sería de 5 años. Los pagos de 2029 y 2030 se suman al pasivo descontados al 7%: US$ 37,900.63 adicionales, con un pasivo inicial de US$ 81,293.07 (S/ 276,396.44). La evaluación se revisa si ocurre un hecho significativo bajo tu control (párrafo 20).

Efecto en el impuesto a la renta

La Ley del Impuesto a la Renta no contiene reglas sobre el derecho de uso de la NIIF 16. El criterio predominante en la práctica es que, en un arrendamiento que no es un leasing del DL 299, el arrendatario deduce la renta devengada de cada ejercicio según el contrato (art. 37 LIR), mientras que la depreciación del derecho de uso, el interés y la diferencia de cambio del pasivo se adicionan en la declaración jurada. En el caso:

La diferencia es temporal: a lo largo de los 3 años, el gasto NIIF y la renta deducida en soles convergen, salvo por el efecto cambiario. Al 31-12-2026 hay una diferencia temporaria deducible neta de S/ 7,426.99 (pasivo de S/ 160,183.18 menos derecho de uso de S/ 152,756.19), que genera un activo diferido de S/ 2,190.96 a la tasa de 29.5%. Desde 2023 la NIC 12 exige reconocer por separado el diferido del derecho de uso y el del pasivo. Revisa diferencias temporales y permanentes según la NIC 12.

En el ITAN, SUNAT concluyó en el Informe 054-2021-SUNAT/7T0000 que los activos por derecho de uso de arrendamientos operativos forman parte de la base imponible, sin restarles depreciación tributaria. Mira cómo se calcula en ITAN en Perú.

Si el arrendador es una persona natural, no hay IGV (salvo habitualidad) y él tributa renta de primera categoría; la empresa debe sustentar el gasto con el comprobante que corresponda. Lo explicamos en impuesto a la renta por alquileres de primera categoría.

Errores frecuentes

• Proyectar tipos de cambio futuros para convertir los pagos y descontarlos en soles. El pasivo se mide en dólares y se convierte al tipo de la fecha.
• Ajustar el derecho de uso por tipo de cambio. Es no monetario: queda al tipo histórico.
• Usar una tasa en soles para pagos en dólares o una tasa genérica sin sustento. Documenta cotizaciones bancarias o el costo de tu deuda en dólares.
• Deducir tributariamente la depreciación del derecho de uso sin conciliar con la renta del contrato.
• Olvidar la detracción: sin depósito oportuno, el crédito fiscal del IGV se posterga.
• No reevaluar el plazo cuando haces mejoras importantes que vuelven probable la renovación.

Preguntas frecuentes

¿Qué tipo de cambio uso para el interés mensual?

El de la fecha en que se devenga; un promedio mensual es aceptable si el tipo no fluctúa de forma significativa. Al cierre, el saldo del pasivo se lleva al tipo de cierre.

¿Las empresas con NIIF para PYMES aplican este modelo?

No. La NIIF para las PYMES mantiene la distinción entre arrendamiento financiero y operativo; en un operativo, la renta se reconoce como gasto.

¿Si la renta se reajusta con un índice, se recalcula el pasivo?

Sí. Los pagos variables que dependen de un índice se incluyen con el índice vigente y el pasivo se vuelve a medir cuando el índice cambia los flujos, con ajuste contra el derecho de uso.

¿Cómo registro mes a mes en un sistema contable?

Prepara una tabla de amortización en dólares y registra cada mes interés, pago y diferencia de cambio. Un ejemplo de asientos mensuales está en el asiento del arrendamiento operativo según NIIF 16.

Cómo te ayudamos

Los contratos en dólares obligan a llevar en paralelo la tabla NIIF 16, la conversión cambiaria y la conciliación tributaria. En Lynch lo hacemos cada mes para nuestros clientes en el servicio de outsourcing contable en Lima, con cálculos que quedan listos para el auditor y para SUNAT.