Bajo la NIIF 16, la empresa que alquila una oficina, un local o un almacén debe reconocer un activo por derecho de uso (cuenta 32 del PCGE) y un pasivo por arrendamiento (cuenta 45), medidos al valor presente de las rentas que faltan pagar. Ya no existe, para el arrendatario, la distinción entre arrendamiento operativo y financiero. Abajo tienes el procedimiento paso a paso y un caso real de oficina en Lima con cifras de 2026, asientos y el ajuste en la declaración del Impuesto a la Renta.
Quiénes aplican la NIIF 16 en el Perú
La NIIF 16 rige para los ejercicios iniciados desde el 1 de enero de 2019 y forma parte del Set NIIF versión 2026 oficializado por la Resolución del Consejo Normativo de Contabilidad N.° 003-2026-EF/30. La aplican las empresas que preparan estados financieros con NIIF completas. Las que usan la NIIF para las PYMES siguen la Sección 20, que todavía distingue entre arrendamiento operativo (gasto) y financiero. Si no tienes claro qué marco te corresponde, revisa qué empresas aplican la NIIF para las PYMES.
El cambio frente a la antigua NIC 17 es de fondo: antes el alquiler de una oficina se registraba como gasto mensual y no aparecía en el balance. Lo comparamos en detalle en diferencias entre NIIF 16 y NIC 17.
Qué es el derecho de uso y qué es el pasivo por arrendamiento
- Activo por derecho de uso: representa tu derecho a usar el inmueble durante el plazo del contrato. No es un intangible ni un inmueble propio: se presenta como activo no corriente separado o dentro de propiedades, planta y equipo, con revelación aparte (párrafo 47).
- Pasivo por arrendamiento: es la obligación de pagar las rentas futuras, descontadas a la tasa implícita o, si no se conoce, a la tasa incremental por préstamos del arrendatario (párrafo 26).
Pasos para contabilizar un alquiler de inmueble con NIIF 16
- Confirmar que hay un arrendamiento. Un activo identificado (la oficina 604, el local del primer piso) y el derecho a controlar su uso.
- Definir el plazo. Período no cancelable más las prórrogas que tengas razonable certeza de ejercer, y los períodos cubiertos por una opción de terminación que con razonable certeza no ejercerás (párrafos 18 y 19). Considera inversiones en mejoras, costos de mudanza y penalidades.
- Identificar los pagos. Rentas fijas, rentas variables que dependen de un índice (por ejemplo, reajuste por inflación), precio de una opción de compra razonablemente cierta y penalidades por terminar, si el plazo refleja esa terminación (párrafo 27). El IGV recuperable y la garantía reembolsable no son pagos por arrendamiento.
- Elegir la tasa. Para una oficina en soles, la tasa a la que un banco te financiaría la compra de un inmueble similar, por un plazo similar.
- Medir el pasivo con el valor presente de los pagos no efectuados.
- Medir el activo: pasivo + rentas pagadas en la fecha de inicio o antes + costos directos iniciales + estimación de costos de restauración (párrafo 24).
- Medición posterior: interés sobre el saldo del pasivo, depreciación lineal del activo durante el plazo y reducción del pasivo con cada pago.
Caso práctico 2026: oficina en Santiago de Surco
Datos. Servicios Integrales del Sur S.A.C. alquila una oficina a una inmobiliaria desde el 1 de enero de 2026:
- Plazo: 3 años (36 meses), sin opción de prórroga ni de compra.
- Renta: S/ 10,000 mensuales más IGV, pagadera por adelantado el primer día de cada mes.
- Garantía: S/ 20,000, reembolsable al final del contrato.
- Tasa incremental por préstamos: 8% efectiva anual, equivalente a 0.6434% mensual ((1.08)^(1/12) − 1).
Paso 1: pasivo inicial
Como la renta de enero se paga el mismo 1 de enero, el pasivo es el valor presente de las 35 rentas restantes (febrero de 2026 a diciembre de 2028):
Pasivo = 10,000 × [1 − (1.006434)^−35] ÷ 0.006434 = S/ 312,494.99
Paso 2: activo por derecho de uso
Activo = 312,494.99 + 10,000 (renta de enero pagada al inicio) = S/ 322,494.99. Depreciación mensual en línea recta: 322,494.99 ÷ 36 = S/ 8,958.19. La garantía de S/ 20,000 no se suma al activo: es una cuenta por cobrar.
Paso 3: primeros meses de la tabla de amortización
| Mes | Saldo inicial (S/) | Interés 0.6434% (S/) | Renta pagada el 1.° del mes siguiente (S/) | Saldo final (S/) |
|---|---|---|---|---|
| Enero 2026 | 312,494.99 | 2,010.60 | 10,000.00 | 304,505.59 |
| Febrero 2026 | 304,505.59 | 1,959.20 | 10,000.00 | 296,464.79 |
| Marzo 2026 | 296,464.79 | 1,907.46 | 10,000.00 | 288,372.26 |
| Diciembre 2026 | 221,729.11 | 1,426.61 | 10,000.00 | 213,155.73 |
Totales de 2026: intereses S/ 20,660.73 y depreciación S/ 107,498.33 (8,958.19 × 12). Gasto total en resultados: S/ 128,159.07, frente a S/ 120,000 de rentas.
Paso 4: asientos de enero de 2026
| Fecha | Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|---|
| 01-01 | 32331 Activos por derecho de uso – Edificaciones (costo) | 312,494.99 | |
| 452 Pasivo por arrendamiento (divisionaria abierta) | 312,494.99 | ||
| 01-01 | 32331 Activos por derecho de uso – Edificaciones (costo) | 10,000.00 | |
| 40111 IGV – Cuenta propia | 1,800.00 | ||
| 4212 Facturas por pagar | 11,800.00 | ||
| 01-01 | 164 Depósitos otorgados en garantía | 20,000.00 | |
| 1041 Cuentas corrientes operativas | 20,000.00 | ||
| 01-01 | 4212 Facturas por pagar | 11,800.00 | |
| 1041 Cuentas corrientes operativas (pago neto) | 10,620.00 | ||
| 1041 Cuentas corrientes operativas (detracción 10% al Banco de la Nación) | 1,180.00 | ||
| 31-01 | 673 Intereses por préstamos y otras obligaciones | 2,010.60 | |
| 452 Pasivo por arrendamiento | 2,010.60 | ||
| 31-01 | 681 Depreciación | 8,958.19 | |
| 39412 Depreciación acumulada – Arrendamiento operativo – Edificaciones | 8,958.19 | ||
| 01-02 | 452 Pasivo por arrendamiento | 10,000.00 | |
| 40111 IGV – Cuenta propia | 1,800.00 | ||
| 4212 Facturas por pagar | 11,800.00 |
El IGV de 2026 es 18% (15.5% de IGV más 2.5% de IPM, Ley 32387). El alquiler de inmuebles está sujeto a detracción del 10% (código 019) cuando el importe supera S/ 700; el depósito oportuno condiciona el uso del crédito fiscal. Cómo registrarlo lo explicamos en el asiento contable de la detracción.
Paso 5: saldos al 31 de diciembre de 2026
- Activo por derecho de uso neto: 322,494.99 − 107,498.33 = S/ 214,996.66.
- Pasivo por arrendamiento: S/ 223,155.72 (incluye la renta que se paga el 1-01-2027). Se separa en corriente y no corriente según los pagos que vencen en los 12 meses siguientes.
Tratamiento tributario: Impuesto a la Renta, IGV e ITAN
Para el Impuesto a la Renta, el gasto deducible del arrendatario sigue siendo la renta devengada del período (artículos 37 y 57 de la Ley del Impuesto a la Renta), siempre que sea causal y esté sustentada con comprobante. SUNAT precisó en el Informe N.° 000054-2021-SUNAT/7T0000 que el activo por derecho de uso de un arrendamiento operativo no es depreciable tributariamente.
| Concepto 2026 | Importe (S/) |
|---|---|
| Gasto contable (depreciación + intereses) | 128,159.07 |
| Gasto tributario (12 rentas devengadas) | 120,000.00 |
| Adición en la DJ anual 2026 | 8,159.07 |
| Activo por IR diferido (29.5%) | 2,406.93 |
La diferencia se revierte en los últimos años del contrato, cuando el gasto contable baja por debajo de la renta. El asiento de cierre es debe 3712 Impuesto a la renta diferido – Resultados y haber 882 Impuesto a la renta – Diferido por S/ 2,406.93. Puedes repasar la mecánica en la guía del impuesto a la renta diferido.
El mismo informe concluye que el derecho de uso integra la base del ITAN (0.4% sobre activos netos que superen S/ 1,000,000). Y si el inmueble se adquiere mediante leasing con una entidad financiera bajo el Decreto Legislativo 299, el tratamiento cambia: el bien es activo fijo del arrendatario para fines tributarios y se deprecia (artículo 18, modificado por la Ley 27394), con un plazo mínimo de 5 años para inmuebles si se quiere aplicar la depreciación según la duración del contrato.
Casos especiales en contratos de inmuebles
Prórrogas, penalidades y opción de compra
Si el contrato permite renovar 2 años más y has hecho mejoras importantes en el local, probablemente sea razonablemente cierto que renovarás: el plazo sería 5 años y el pasivo, mayor. Las penalidades por desocupar antes también pesan en ese juicio; revisa cómo se tratan en penalidades en contratos de arrendamiento. Una opción de compra que con razonable certeza ejercerás se incluye en el pasivo, y entonces el activo se deprecia en su vida útil y no en el plazo.
Rentas reajustables
Si la renta se reajusta por el IPC, el pasivo se mide con la renta vigente al inicio y se remide cuando el reajuste cambia los flujos (párrafo 42), contra el activo. No se proyecta la inflación futura.
Restauración del local
Si el contrato te obliga a devolver el inmueble en su estado original, la estimación descontada de ese costo se suma al activo y se reconoce una provisión según la NIC 37, como se explica en la guía de provisiones de la NIC 37.
Contratos en dólares
Muchos alquileres comerciales en Lima se pactan en US$. El pasivo genera diferencia de cambio mensual; el activo queda al tipo de cambio inicial. Ver el caso completo de arrendamientos de inmuebles en moneda extranjera.
Errores frecuentes
- Usar cuentas de propiedades, planta y equipo (33) o de pasivos diversos. El PCGE 2019 tiene la cuenta 32 para derechos de uso y la 39 (divisionaria 3941) para su depreciación; el pasivo va en la 45.
- Registrar los intereses en la cuenta 66. Los intereses son gastos financieros (cuenta 67); la 66 corresponde a pérdidas por medición de activos no financieros.
- Descontar 36 rentas cuando se pagan por adelantado. La renta pagada en la fecha de inicio va directo al activo.
- Convertir la tasa anual a mensual dividiendo entre 12 sin verificar si la tasa es nominal o efectiva.
- Sumar la garantía al derecho de uso o incluir el IGV en el pasivo.
- Deducir la depreciación contable en la DJ anual. Para el IR se deduce la renta devengada.
Preguntas frecuentes
¿Debo aplicar la NIIF 16 a un alquiler de 12 meses?
Puedes no hacerlo. Si el plazo es de 12 meses o menos y no hay opción de compra, la exención de corto plazo permite registrar la renta como gasto (párrafo 5). Pero si renuevas habitualmente y es razonablemente cierto que lo harás, el plazo real es mayor.
¿Qué pasa si el arrendador es una persona natural?
No hay IGV ni detracción, y el arrendador paga su impuesto de primera categoría. Para la NIIF 16 el cálculo es el mismo: valor presente de las rentas.
¿La NIIF 16 cambia el impuesto que pago?
No cambia el gasto deducible total del contrato, que siguen siendo las rentas. Genera adiciones y deducciones temporales en la DJ anual y, en su caso, mayor base del ITAN.
¿Qué se revela en las notas?
Entre otros: la depreciación por clase de activo, los intereses, el gasto por arrendamientos de corto plazo y bajo valor, las salidas de efectivo totales, las adiciones al derecho de uso y el saldo en libros por clase (párrafo 53). Más casos en NIIF 16 en contratos de arrendamiento comercial.
Si tu empresa tiene varios contratos de alquiler, conviene llevar cada uno con su tabla de amortización y su conciliación tributaria desde el primer mes. En Lynch lo hacemos como parte del servicio de outsourcing contable en Lima, junto con el cálculo del impuesto diferido y del ITAN.
¿Necesitas aplicar esto en tu empresa?
Revisamos tu caso concreto y te indicamos qué corresponde hacer, con qué sustento y en qué plazo. La primera evaluación es sin costo.