Penalidades en contratos de arrendamiento en Perú: base legal, ejemplos y tratamiento tributario

En Perú puedes pactar penalidades en un contrato de arrendamiento mediante una cláusula penal (arts. 1341 a 1350 del Código Civil): por pagar la renta con retraso, por no devolver el inmueble al vencimiento, por subarrendar sin permiso o por dañar el bien. La penalidad se cobra sin necesidad de probar el daño, pero el juez puede reducirla si es manifiestamente excesiva (art. 1346). Para la empresa que la paga, es gasto deducible si cumple el principio de causalidad; para la que la cobra, es ingreso gravado con el Impuesto a la Renta y, por regla general, no lleva IGV porque no retribuye un servicio.

Qué es una penalidad y qué tipos existen

La cláusula penal fija por adelantado cuánto pagará la parte que incumple. El Código Civil distingue dos clases:

• Penalidad compensatoria (art. 1341): reemplaza la indemnización por el incumplimiento total. Salvo que se pacte la indemnización del daño ulterior, el acreedor solo cobra la pena.
• Penalidad moratoria (art. 1342): castiga el retraso. El acreedor puede exigir la penalidad y, además, el cumplimiento de la obligación, como pagar la renta atrasada o devolver el bien.

Según el art. 1343, la penalidad es exigible sin que el acreedor pruebe los daños sufridos, pero sí requiere que el incumplimiento sea imputable al deudor, salvo pacto distinto.

Penalidades más usadas en arrendamientos

Penalidad por no devolver el inmueble

El art. 1704 del Código Civil dispone que, vencido el plazo o cursado el aviso de conclusión, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador puede exigir la devolución y cobrar la penalidad convenida o, si no se pactó, una prestación igual a la renta del período anterior hasta la entrega efectiva. Cobrar esa penalidad no significa que el contrato continúe. Por eso conviene pactarla expresamente y con un monto disuasivo.

Intereses por mora

Además de un monto fijo por día, puedes pactar un interés moratorio. Entre personas que no son entidades del sistema financiero, la tasa convencional no puede superar la tasa máxima que fija el BCRP (art. 1243 del Código Civil). Si no pactas tasa, se aplica el interés legal. Te explicamos cómo calcularlo en guía práctica para calcular intereses legales.

Límites: cuándo una penalidad puede reducirse

El art. 1346 permite al juez reducir equitativamente la pena, a pedido del deudor, cuando es manifiestamente excesiva o cuando la obligación se cumplió en parte o de forma irregular. Una penalidad de S/ 1,000 diarios por un departamento con renta de S/ 2,000 mensuales es un candidato claro a reducción. Como referencia práctica, relaciona la penalidad con la renta (por ejemplo, entre una y dos veces la renta diaria por cada día de retraso en la devolución).

Otras cláusulas que se combinan con las penalidades

• Cláusula resolutoria expresa (art. 1430): permite resolver el contrato de pleno derecho cuando ocurre el incumplimiento pactado (por ejemplo, dos rentas impagas), con solo comunicarlo a la otra parte. Sin ella, se aplican las causales del art. 1697, como no pagar la renta de dos meses y quince días.
• Garantía: es usual pedir una o dos rentas. Pacta que puede aplicarse a penalidades, daños y servicios pendientes, y que se liquida con un acta de devolución.
• Plazo: el arrendamiento de duración determinada no puede exceder de 10 años, o 6 si el bien es de una entidad pública o de incapaces (art. 1688). Si al vencer el plazo el arrendatario sigue en el bien, no hay renovación tácita: el contrato continúa con las mismas estipulaciones hasta que el arrendador pida la devolución (art. 1700).
• Inspección: el arrendatario debe permitir que el arrendador inspeccione el bien por causa justificada, con aviso de siete días (art. 1681, numeral 5).
• Desalojo: puedes incluir una cláusula de allanamiento a futuro (art. 594 del Código Procesal Civil, modificado por la Ley 30201) o pactar el desalojo con intervención notarial de la Ley 30933, que exige escritura pública o el Formulario Único de Arrendamiento con firmas legalizadas, entre otros requisitos.

Modelo breve de cláusulas

Penalidad por mora. Si EL ARRENDATARIO no paga la renta en la fecha pactada, pagará a EL ARRENDADOR una penalidad de S/ 30 por cada día de retraso, sin perjuicio de pagar la renta adeudada.

Penalidad por no devolución. Vencido el plazo, por cada día que EL ARRENDATARIO no restituya el inmueble pagará una penalidad equivalente a 1.5 veces la renta diaria vigente, conforme al art. 1704 del Código Civil, sin que ello implique la continuación del arrendamiento.

Resolución. El contrato quedará resuelto de pleno derecho si EL ARRENDATARIO incumple el pago de dos rentas, conforme al art. 1430 del Código Civil, bastando una comunicación notarial de EL ARRENDADOR.

Adapta los montos a la renta y al tipo de inmueble. Si el bien no es tuyo pero tienes derecho a usarlo, revisa también las diferencias con el contrato de usufructo.

Caso práctico 2026: devolución tardía de una oficina

Inmobiliaria Sur SAC arrienda una oficina a Servicios Andinos SAC por S/ 8,000 + IGV mensuales (S/ 9,440). Recibió una garantía de dos rentas: S/ 16,000. El contrato vencía el 31 de agosto de 2026 y la penalidad pactada por no devolución es de S/ 400 por día (1.5 veces la renta diaria de S/ 266.67). El arrendatario devuelve la oficina el 15 de octubre: 45 días de retraso.

• Penalidad: 45 × S/ 400 = S/ 18,000.
• Se aplica la garantía de S/ 16,000; el arrendatario paga la diferencia de S/ 2,000.
• Durante el contrato, cada factura de S/ 9,440 estaba sujeta a detracción de 10% (código 019, arrendamiento de bienes): S/ 944 por mes.

Asientos del arrendador

Asientos del arrendatario

Si el arrendatario aplica NIIF 16, el pasivo por arrendamiento y el activo por derecho de uso ya se habían dado de baja al vencer el contrato; la penalidad va directamente a resultados. Repasa la contabilización completa en NIIF 16 aplicada a arrendamientos de inmuebles.

Tratamiento tributario de la penalidad

Para quien la paga (empresa arrendataria)

La penalidad contractual es deducible como gasto si cumple el principio de causalidad del art. 37 de la Ley del Impuesto a la Renta: se origina en un contrato vinculado al negocio y es razonable. No le alcanza la prohibición del art. 44, inciso c, que se refiere a multas y sanciones impuestas por el sector público. Debes sustentarla con el contrato, la comunicación del incumplimiento y la liquidación. Lo desarrollamos en criterios de causalidad para deducir gastos.

Para quien la cobra (empresa arrendadora)

Es un ingreso gravado con el Impuesto a la Renta de tercera categoría. En IGV, la penalidad por sí misma no retribuye una venta ni un servicio, por lo que como regla no está gravada ni exige factura. El riesgo aparece cuando, en los hechos, la "penalidad" remunera la continuación del uso del inmueble: si se pacta como una renta encubierta, SUNAT puede considerarla contraprestación por el arrendamiento y gravarla con IGV. Por eso conviene redactarla como sanción por el incumplimiento, con un monto distinto de la renta.

Si el arrendador es persona natural

La renta del alquiler tributa como primera categoría: 5% efectivo sobre la renta bruta, con el Formulario 1683. Lo explicamos en impuesto a la renta por alquileres. Si cobras penalidades, analiza su tratamiento con tu asesor, porque dependerá de si compensan un daño o remuneran el uso.

Errores frecuentes

• Citar artículos que no corresponden. La cláusula resolutoria expresa está en el art. 1430 del Código Civil, y las causales de resolución del arrendamiento en el art. 1697.
• Pactar penalidades desproporcionadas, que el juez reducirá y que SUNAT puede cuestionar como gasto no razonable.
• Confundir la garantía con la penalidad. La garantía se devuelve salvo que se aplique a obligaciones pendientes, según lo pactado.
• Facturar la penalidad con IGV sin analizarla, o no facturar una "penalidad" que en realidad es renta.
• Olvidar la detracción del 10% en las rentas facturadas por más de S/ 700; lo vemos en guía de detracciones.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puedo cobrar de penalidad por no devolver un inmueble?

Lo que pacten las partes. Si no se pactó, el art. 1704 permite cobrar una prestación igual a la renta del período anterior hasta la devolución.

¿Puedo cobrar la penalidad y además los daños?

Solo si el contrato pacta la indemnización del daño ulterior (art. 1341). En la penalidad moratoria, puedes exigir la pena y el cumplimiento de la obligación.

¿La penalidad es deducible para mi empresa?

Sí, si cumple causalidad y razonabilidad y está bien sustentada. No se confunde con las multas de SUNAT, que no son deducibles.

¿Necesito escritura pública para cobrar penalidades?

No. La cláusula penal vale en un contrato privado. La escritura o el formulario con firmas legalizadas sí son necesarios para el desalojo notarial.

Contratos de arrendamiento con enfoque legal y tributario

Una penalidad bien redactada protege al arrendador y evita reparos al arrendatario. En Lynch Contadores & Abogados revisamos y redactamos contratos de arrendamiento considerando sus efectos en IGV, renta y detracciones; conversa con nuestro equipo de asesoría tributaria en Lima.