NIIF 5: cómo registrar la venta de un inmueble como activo no corriente mantenido para la venta

Cuando la gerencia decide vender un inmueble y la venta es altamente probable dentro de un año, la NIIF 5 obliga a reclasificarlo como activo no corriente mantenido para la venta, dejar de depreciarlo y medirlo al menor entre su valor en libros y su valor razonable menos los costos de venta. En el PCGE el inmueble pasa de la cuenta 33 a la cuenta 27, y la eventual pérdida por deterioro se registra en la 279. Al venderlo, se reconoce la ganancia o pérdida por la diferencia entre el precio y el valor en libros a esa fecha.

Cuándo un inmueble se clasifica como mantenido para la venta

Según los párrafos 6 a 8 de la NIIF 5, un activo no corriente se clasifica como mantenido para la venta cuando su importe en libros se recuperará principalmente a través de una venta y no de su uso continuado. Deben cumplirse todas estas condiciones:

• Disponible para la venta inmediata en sus condiciones actuales, solo sujeta a los términos usuales de la venta de inmuebles (por ejemplo, el desalojo ordenado de la oficina).
• Venta altamente probable: la gerencia, en el nivel adecuado, está comprometida con un plan de venta y ya inició un programa activo para encontrar comprador.
• Precio razonable: el inmueble se ofrece a un precio razonable en relación con su valor razonable actual.
• Plazo de un año: se espera completar la venta dentro de los doce meses siguientes a la clasificación. La NIIF 5 admite superar ese plazo solo por hechos fuera del control de la empresa, si sigue comprometida con la venta.
• Cambios improbables: no es probable que el plan se retire o cambie de manera significativa.

No es necesario tener un comprador identificado en la fecha de clasificación, pero sí un proceso de venta real: contrato con un corredor, publicación del inmueble, tasación y aprobación del directorio o la junta, según los estatutos.

Medición y presentación según la NIIF 5

1. Justo antes de clasificarlo, el inmueble se mide con la norma que le venía aplicando, normalmente la NIC 16: se registra la depreciación hasta esa fecha y se evalúa el deterioro (párrafo 18).
2. Al clasificarlo, se mide al menor entre su importe en libros y su valor razonable menos los costos de venta (párrafo 15). Si este último es menor, la diferencia es una pérdida por deterioro en resultados (párrafo 20).
3. Se deja de depreciar mientras esté clasificado como mantenido para la venta (párrafo 25).
4. Si el valor razonable menos costos de venta sube después, se reconoce una ganancia, pero solo hasta el importe acumulado de las pérdidas por deterioro reconocidas antes con la NIIF 5 o la NIC 36 (párrafo 21).
5. Se presenta por separado en el estado de situación financiera, en un rubro propio (párrafo 38). En la práctica se muestra dentro del activo corriente, porque se espera realizarlo en el ciclo de doce meses.

Los costos de venta son los costos incrementales directamente atribuibles a la venta, sin incluir los costos financieros ni el impuesto a la renta: comisión del corredor, honorarios legales, gastos notariales y registrales a cargo del vendedor. Para estimar el valor razonable de un inmueble suele usarse una tasación; los criterios están en nuestra guía de NIIF 13 para valorar propiedades.

Caso práctico 2026: venta de un local administrativo

Una empresa comercial del Régimen General tiene un local administrativo registrado al costo. El 31 de marzo de 2026 el directorio aprueba venderlo, firma un contrato de corretaje y publica el inmueble. Datos a esa fecha, después de registrar la depreciación del primer trimestre:

Como 1,035,000 es menor que 1,100,000, se reconoce un deterioro de S/ 65,000.

Asiento 1: reclasificación a activo mantenido para la venta (31-03-2026)

Asiento 2: pérdida por deterioro al clasificar (31-03-2026)

Desde el 1 de abril de 2026 no se registra más depreciación del local.

Asiento 3: nueva medición al 30-06-2026

Una nueva tasación da un valor razonable de S/ 1,110,000 y costos de venta de S/ 46,000: el valor razonable menos costos sube a S/ 1,064,000. El aumento de S/ 29,000 es menor que el deterioro acumulado de S/ 65,000, así que se reconoce completo.

Si la tasación hubiera subido a un valor menos costos de S/ 1,150,000, la ganancia reconocible seguiría limitada a S/ 65,000: el inmueble nunca puede quedar por encima del importe en libros que tenía al clasificarse.

Asiento 4: venta (15-09-2026)

El local se vende en S/ 1,120,000. Los costos reales de la venta son S/ 47,000. El importe en libros a la fecha de venta es S/ 1,064,000 (1,500,000 − 400,000 − 36,000).

Resultado de la venta: 1,120,000 − 1,064,000 − 47,000 = S/ 9,000 de ganancia. Sumando el deterioro (−65,000) y su recuperación (+29,000), el efecto total en resultados de 2026 es una pérdida de S/ 27,000.

Efectos tributarios de la venta

Impuesto a la Renta

Para una empresa, la ganancia por la venta de un inmueble es renta de tercera categoría gravada con 29.5%. La renta bruta es el precio menos el costo computable, que según los artículos 20 y 21 de la Ley del Impuesto a la Renta es el costo de adquisición o construcción disminuido en las depreciaciones aceptadas tributariamente.

• El deterioro de NIIF 5 no es deducible cuando se registra: se adiciona en la declaración anual. Su recuperación contable se deduce, y el saldo no recuperado se "recupera" tributariamente al vender, porque el costo computable no lo descuenta.
• En el caso, si la depreciación tributaria acumulada coincide con la contable (S/ 400,000), el resultado tributario es 1,120,000 − 1,100,000 − 47,000 = S/ −27,000, igual al efecto contable total del año. Al ocurrir todo dentro de 2026, no queda impuesto diferido al cierre.
• Si la reclasificación ocurre en un ejercicio y la venta en el siguiente, el deterioro no deducido genera una diferencia temporaria deducible al cierre y, por tanto, un activo por impuesto diferido. Lo explicamos en la guía práctica del impuesto a la renta diferido.
• La suspensión contable de la depreciación exige revisar la depreciación tributaria del periodo. Conviene evaluar el caso con las reglas de depreciación contable y tributaria antes de deducir importes que no están en libros.

IGV y alcabala

La Ley del IGV grava la primera venta de inmuebles que realizan los constructores. Si la empresa no construyó el local para venderlo, la venta no está gravada con IGV; por eso el IGV de la comisión y los demás costos de esa venta no da derecho a crédito fiscal y forma parte del gasto (en el caso, ya incluido en los S/ 47,000). Si la empresa sí tiene la condición de constructor, el análisis cambia y conviene revisarlo antes de firmar.

La alcabala la paga el comprador, no el vendedor: es 3% sobre el valor de transferencia en el tramo que excede 10 UIT (S/ 55,000 en 2026).

Si la venta ya no es altamente probable

Si el plan cambia y el inmueble deja de cumplir los requisitos, sale de la cuenta 27 y vuelve a propiedad, planta y equipo. Se mide al menor entre (a) su importe en libros antes de la clasificación, ajustado por la depreciación que se habría registrado si nunca se hubiera clasificado como mantenido para la venta, y (b) su importe recuperable a la fecha de la decisión (párrafo 27). El ajuste va a resultados del periodo.

NIIF para las PYMES: diferencias

La NIIF para las PYMES no tiene una categoría de activos mantenidos para la venta. El inmueble sigue en propiedad, planta y equipo y se sigue depreciando; el plan de venta es un indicio de deterioro que obliga a estimar el importe recuperable según la Sección 27. Lo que sí se exige es revelar los planes de venta comprometidos a la fecha de reporte. Si quieres ver más diferencias, revisa los 10 ejemplos de NIIF para PYMES frente a las NIIF completas.

Errores frecuentes

• Seguir depreciando el inmueble después de clasificarlo como mantenido para la venta.
• No medir antes de clasificar: se omite la depreciación hasta la fecha de la decisión y el deterioro queda mal calculado.
• Reconocer ganancias por encima del deterioro acumulado cuando la tasación sube.
• Exigir un comprador identificado para clasificar, o clasificar sin un plan de venta real solo para mejorar la liquidez del balance.
• Deducir el deterioro en la declaración anual del año en que se registra.
• Registrar IGV en la venta de un inmueble que no fue construido por la empresa para su venta.
• Dejar el activo en la cuenta 27 más de un año sin revisar si sigue cumpliendo las condiciones.

Si el inmueble se mantiene por su uso, el deterioro se analiza con la prueba de deterioro de la NIC 36; y si se mide a valor revaluado, revisa el registro contable de la revaluación de activos fijos. Para la presentación en el balance, puede ayudarte la guía sobre clasificación de activos y pasivos corrientes y no corrientes.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un comprador para clasificar el inmueble como mantenido para la venta?

No. Basta con un plan de venta aprobado, un programa activo para encontrar comprador, un precio razonable y la expectativa de vender en doce meses.

¿Se deprecia un activo mantenido para la venta?

No. La depreciación se suspende desde la fecha de clasificación (párrafo 25 de la NIIF 5).

¿Qué pasa si la venta se demora más de un año?

Puede seguir clasificado si la demora se debe a hechos fuera del control de la empresa y esta sigue comprometida con la venta. Si no, debe reclasificarse a propiedad, planta y equipo.

¿La pérdida por deterioro de NIIF 5 es deducible?

No cuando se registra. El costo computable que se resta al vender no considera el deterioro, de modo que el efecto tributario se produce en el ejercicio de la venta.

¿La venta del local de la empresa paga IGV?

Solo si se trata de la primera venta de un inmueble realizada por un constructor. Una empresa que vende el local que usaba en su operación, sin haberlo construido para venderlo, no aplica IGV.

La NIIF 5 obliga a coordinar la decisión de venta, las tasaciones y el cierre tributario del año. Si tu empresa va a vender un inmueble y quieres que la reclasificación, los asientos y la declaración anual queden alineados, el equipo de outsourcing contable de Lynch puede acompañarte desde la aprobación del plan hasta la venta.