Contrato de Usufructo en Perú: Qué es, Cómo Funciona, Modelo y Ejemplos

El contrato de usufructo es el acuerdo por el cual el propietario de un bien (nudo propietario) otorga a otra persona (usufructuario) el derecho de usarlo y disfrutarlo temporalmente, incluyendo sus frutos, sin transferirle la propiedad. En el Perú está regulado en los arts. 999 a 1025 del Código Civil: puede ser gratuito u oneroso, a favor de una persona jurídica no puede exceder de 30 años y, si recae sobre un inmueble, conviene otorgarlo por escritura pública para inscribirlo en SUNARP. Abajo tienes un modelo para copiar en Word, su tratamiento tributario y contable, y un caso práctico 2026.

Qué es el usufructo según el Código Civil peruano

El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente un bien ajeno (art. 999). Es un derecho real: recae directamente sobre el bien y, una vez inscrito, debe ser respetado por cualquier tercero, incluido un futuro comprador del inmueble. Por eso es más fuerte que un arrendamiento o una cesión de uso, que solo obligan a las partes. Si dudas entre figuras, revisa la diferencia entre derecho de uso y usufructo y nuestro modelo de contrato de cesión de uso.

Reglas básicas que el contrato debe respetar:

• Objeto: bienes no consumibles (inmuebles, vehículos, maquinaria, acciones). Por excepción, el Código admite el usufructo de dinero y de créditos, en el que se devuelve otro tanto.
• Origen: puede constituirse por ley, contrato, acto unilateral o testamento (art. 1000).
• Plazo: siempre temporal. A favor de una persona jurídica, máximo 30 años (art. 1001); a favor de una persona natural, puede ser vitalicio.
• Transferencia: el usufructuario puede transferir o gravar su derecho por el tiempo que le queda, salvo prohibición expresa (art. 1002). Si no quieres que eso ocurra, el contrato debe prohibirlo.
• Frutos: los naturales, industriales y civiles (por ejemplo, alquileres) pertenecen al usufructuario mientras dure el derecho.
• Extinción: vencimiento del plazo, prescripción, consolidación, muerte o renuncia del usufructuario, destrucción o pérdida total del bien y abuso (art. 1021).

Derechos y obligaciones de las partes

Varias de estas reglas son supletorias: el contrato puede redistribuir gastos y reparaciones. Lo que no puede es eliminar la temporalidad ni superar el plazo máximo para personas jurídicas.

Modelo de contrato de usufructo (para copiar en Word)

Este modelo sirve para un usufructo oneroso de un inmueble a favor de una empresa. Si el inmueble se va a inscribir, la minuta debe autorizarla un abogado y elevarse a escritura pública.

MINUTA DE CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO

Señor Notario: sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de constitución de usufructo que otorgan, de una parte, [NOMBRE O RAZÓN SOCIAL], con [DNI/RUC] N.º [__], domiciliado en [__], a quien se denominará EL PROPIETARIO; y, de otra parte, [RAZÓN SOCIAL], con RUC N.º [__], domiciliada en [__], representada por [__] según poder inscrito en la partida N.º [__], a quien se denominará EL USUFRUCTUARIO; en los términos siguientes:

PRIMERA. Antecedentes. EL PROPIETARIO es titular del inmueble ubicado en [dirección], inscrito en la partida N.º [__] del Registro de Predios de [__] (EL INMUEBLE).

SEGUNDA. Objeto. EL PROPIETARIO constituye a favor de EL USUFRUCTUARIO un derecho de usufructo sobre EL INMUEBLE, que comprende su uso y disfrute, para destinarlo a [actividad].

TERCERA. Plazo. El usufructo tendrá un plazo de [__] años, contados desde el [fecha]. Al vencimiento se extinguirá de pleno derecho.

CUARTA. Contraprestación. EL USUFRUCTUARIO pagará S/ [__] mensuales [más IGV, de corresponder], dentro de los [__] primeros días de cada mes, mediante depósito en la cuenta N.º [__] del Banco [__]. [Alternativa: El presente usufructo se constituye a título gratuito.]

QUINTA. Obligaciones de EL USUFRUCTUARIO. Explotar EL INMUEBLE conforme a su destino, sin modificar su sustancia; asumir las reparaciones ordinarias, el impuesto predial y los arbitrios; contratar un seguro contra todo riesgo a favor de EL PROPIETARIO; y permitir inspecciones con aviso previo de [__] días.

SEXTA. Mejoras. Las mejoras requieren autorización escrita de EL PROPIETARIO y quedarán en beneficio de EL INMUEBLE sin obligación de reembolso, salvo pacto distinto.

SÉPTIMA. Prohibición de transferencia. EL USUFRUCTUARIO no podrá transferir ni gravar su derecho sin autorización escrita de EL PROPIETARIO, conforme al artículo 1002 del Código Civil. Sí podrá arrendar EL INMUEBLE a terceros por plazos que no excedan el del usufructo.

OCTAVA. Devolución. Extinguido el usufructo, EL USUFRUCTUARIO devolverá EL INMUEBLE dentro de los [__] días, en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste normal. Por cada día de demora pagará una penalidad de S/ [__].

NOVENA. Resolución. El incumplimiento de [dos] pagos o el uso distinto del pactado faculta a EL PROPIETARIO a resolver el contrato de pleno derecho (art. 1430 del Código Civil) mediante comunicación notarial.

DÉCIMA. Inscripción. Las partes autorizan la inscripción del usufructo en la partida registral de EL INMUEBLE.

Agregue usted, señor Notario, lo que fuere de ley. [Ciudad], [fecha]. Firmas de las partes y del abogado.

Tratamiento tributario en 2026

• Propietario persona natural que cobra por el usufructo: renta de primera categoría, 6.25% sobre la renta neta (80% de la bruta), es decir, 5% efectivo, pagado mensualmente con el Formulario 1683. Más detalles en renta de primera categoría por alquileres.
• Usufructo gratuito de un predio otorgado por una persona natural: el propietario declara una renta ficta del 6% del autoavalúo (art. 23, inciso d, de la LIR).
• Propietario empresa: la contraprestación es renta de tercera categoría y la cesión onerosa está gravada con IGV (15.5% + 2.5% de IPM). Evalúa también la detracción del código 019 si la operación supera S/ 700.
• Usufructuario empresa: la contraprestación es deducible si cumple el principio de causalidad y está sustentada con comprobante y medio de pago.

Tratamiento contable para el usufructuario (NIIF 16)

Un usufructo oneroso sobre un bien identificado otorga el derecho a controlar su uso, por lo que el usufructuario lo registra como arrendamiento: un activo por derecho de uso (cuenta 32) y un pasivo por arrendamiento (cuenta 45), salvo que el plazo sea de 12 meses o menos o el bien sea de bajo valor. Revisa la mecánica en nuestra guía de NIIF 16 en Perú.

Caso práctico 2026

El 1 de enero de 2026, Inversiones Costa SAC otorga a Agroexport SAC el usufructo de un fundo por 5 años, a cambio de S/ 3,000 mensuales más IGV, pagaderos a fin de cada mes. La tasa incremental de endeudamiento de Agroexport es 10% efectiva anual (0.7974% mensual).

Asientos de Agroexport SAC:

En 2026 el gasto contable será S/ 41,163.04 (S/ 28,523.10 de depreciación y S/ 12,639.94 de intereses), mientras que para el Impuesto a la Renta se deduce lo devengado según el contrato: S/ 36,000. Esa diferencia temporal se controla con el impuesto a la renta diferido. Inversiones Costa, por su parte, deposita detracciones y declara S/ 36,000 de ingresos gravados con IGV.

Variante entre personas naturales: si María otorga a su hermano Juan el usufructo de un terreno agrícola por S/ 2,000 mensuales, María tributa S/ 100 al mes (5% efectivo) con el Formulario 1683, S/ 1,200 al año.

Errores frecuentes

• Tomar como referencia el Código Civil español: figuras como el "usufructo de disposición" o sus plazos no aplican en el Perú.
• Pactar más de 30 años a favor de una empresa: el exceso se reduce al máximo legal.
• No inscribir el usufructo: si el propietario vende el inmueble, el comprador puede no estar obligado a respetarlo.
• No prohibir la transferencia cuando el usufructo se otorga por confianza personal.
• Registrar todo el pago como gasto de alquiler en una empresa que aplica NIIF 16 a contratos de más de 12 meses.
• Prometer un formato descargable en lugar de adaptar las cláusulas al bien concreto: cada usufructo necesita su propio análisis.

Preguntas frecuentes

¿El contrato de usufructo debe hacerse por escritura pública?

Para que surta efectos entre las partes basta un documento privado. Para inscribirlo en el Registro de Predios y oponerlo a terceros necesitas escritura pública.

¿El usufructuario puede alquilar el inmueble?

Sí, porque los frutos civiles le pertenecen. Conviene que el plazo del arrendamiento no exceda el del usufructo, porque el usufructuario no puede otorgar más derechos de los que tiene.

¿Qué pasa con el usufructo si muere el propietario?

Nada: el usufructo sigue vigente y los herederos reciben la nuda propiedad. En cambio, la muerte del usufructuario sí lo extingue.

¿Se puede constituir usufructo sobre acciones?

Sí. La LGS permite el usufructo de acciones; por regla general, los dividendos corresponden al usufructuario y el derecho de voto al propietario, salvo pacto distinto.

Asesoría para tu contrato de usufructo

En Lynch Contadores & Abogados redactamos e inscribimos contratos de usufructo y analizamos su impacto en el Impuesto a la Renta, el IGV y la contabilidad bajo NIIF 16. Conoce nuestra asesoría societaria y contractual en Lima.