La diferencia entre derecho de uso y usufructo está en el alcance y en la posibilidad de negociar el derecho. El usufructo permite usar y disfrutar un bien ajeno, es decir, también percibir sus frutos (por ejemplo, alquilarlo y cobrar la renta), y el usufructuario puede transferirlo o gravarlo. El derecho de uso solo permite usar o servirse del bien y no puede ser objeto de ningún acto jurídico, salvo la consolidación (art. 1029 del Código Civil).
Dónde están regulados
Ambos son derechos reales regulados en el Libro V del Código Civil peruano:
- Usufructo: arts. 999 a 1025.
- Uso y habitación: arts. 1026 a 1029. El art. 1026 dispone que el derecho de usar o servirse de un bien no consumible se rige por las normas del usufructo, en cuanto sean aplicables.
Que sean derechos reales significa que recaen directamente sobre el bien y, si se inscriben en SUNARP, son oponibles a cualquier tercero, incluido un futuro comprador. Esa es su gran diferencia con un contrato de arrendamiento o de cesión de uso, que solo generan obligaciones entre las partes.
El usufructo
El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente un bien ajeno (art. 999). Puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles y, por excepción, sobre dinero o créditos.
- Constitución: por ley, contrato, acto unilateral o testamento (art. 1000).
- Temporalidad: es siempre temporal. Si se constituye a favor de una persona jurídica, no puede exceder de 30 años (art. 1001); si es a favor de una persona natural, puede ser vitalicio.
- Transferencia: el usufructo puede transferirse a título oneroso o gratuito, o gravarse, respetando su duración y salvo prohibición expresa (art. 1002).
- Frutos: los frutos naturales, industriales y civiles (como las rentas de alquiler) pertenecen al usufructuario mientras dure el derecho.
- Obligaciones: hacer inventario y tasación de los muebles, no alterar sustancialmente el bien, pagar los tributos y las cargas que lo graven y asumir las reparaciones ordinarias.
- Extinción: vencimiento del plazo, prescripción, consolidación, muerte o renuncia del usufructuario, destrucción o pérdida total del bien y abuso en su ejercicio (art. 1021).
Si vas a constituirlo por contrato, revisa nuestro modelo de contrato de usufructo.
El derecho de uso y el derecho de habitación
El derecho de uso permite usar o servirse de un bien no consumible, sin apropiarse de sus frutos. Cuando recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se llama derecho de habitación (art. 1027). Sus reglas propias son pocas pero decisivas:
- Se extiende a la familia del usuario, salvo disposición distinta (art. 1028).
- Es intransferible: no puede ser objeto de ningún acto jurídico, salvo la consolidación (art. 1029). El usuario no puede venderlo, arrendarlo ni gravarlo.
- En lo demás se aplican las reglas del usufructo: temporalidad, obligaciones de conservación y causales de extinción.
Un apunte: algunos textos describen el uso como el derecho a usar el bien "solo en la medida de las necesidades del usuario y su familia". Esa fórmula proviene del Código Civil español; el código peruano no la recoge. En el Perú, el alcance del uso lo define el título que lo constituye.
Cuadro comparativo
| Criterio | Derecho de uso | Usufructo |
|---|---|---|
| Base legal | Arts. 1026 a 1029 CC | Arts. 999 a 1025 CC |
| Facultades | Usar o servirse del bien | Usar y disfrutar (percibir frutos) |
| ¿Puede alquilar el bien? | No | Sí, y cobra la renta |
| ¿Se puede transferir o gravar? | No, salvo consolidación (art. 1029) | Sí, respetando su plazo, salvo prohibición (art. 1002) |
| Alcance familiar | Se extiende a la familia, salvo pacto | Según el título |
| Duración máxima a favor de persona jurídica | 30 años, por remisión a las reglas del usufructo | 30 años (art. 1001) |
| Tributos y reparaciones ordinarias | A cargo del usuario, por remisión | A cargo del usufructuario |
| Inscripción | Inscribible en la partida del bien | Inscribible en la partida del bien |
Formalidad e inscripción
El Código Civil no exige una forma solemne para constituir estos derechos entre las partes, pero para inscribirlos en el Registro de Predios necesitas escritura pública. La inscripción es lo que protege al usuario o usufructuario si el propietario vende o hipoteca el inmueble. Para entender qué hace cada entidad, revisa SUNAT, SUNARP y SAT: diferencias, y sobre la escritura, notario vs. abogado.
Efectos tributarios
- Cesión gratuita de un predio por una persona natural (uso, habitación o usufructo sin contraprestación): el propietario debe declarar una renta ficta de primera categoría del 6% del valor de autoavalúo (art. 23, inciso d, de la LIR). Solo no se aplica cuando el predio lo ocupa un copropietario.
- Usufructo o uso oneroso otorgado por una persona natural: lo que cobra el propietario es renta de primera categoría (6.25% sobre la renta neta, 5% efectivo), que se paga mensualmente con el Formulario 1683. Lo explicamos en renta de primera categoría por alquileres.
- Si el propietario es una empresa, la contraprestación es renta de tercera categoría y la cesión onerosa está gravada con IGV (18% en 2026: 15.5% + 2.5% de IPM).
- Para la empresa que recibe un derecho de uso o usufructo oneroso sobre un bien identificado, la NIIF 16 exige reconocer un activo por derecho de uso (cuenta 32) y un pasivo por arrendamiento, salvo las exenciones de corto plazo y bajo valor. Revisa nuestra guía de NIIF 16 en Perú.
Caso práctico 2026
Carlos es dueño de un departamento con un autoavalúo 2026 de S/ 300,000 y quiere beneficiar a su sobrino Javier. Evalúa dos alternativas:
| Concepto | A. Derecho de habitación gratuito | B. Usufructo oneroso por 5 años |
|---|---|---|
| Qué puede hacer Javier | Vivir con su familia; no puede alquilar | Vivir o alquilar a terceros y cobrar la renta |
| Contraprestación a Carlos | Ninguna | S/ 1,500 al mes (S/ 18,000 al año) |
| Renta de primera categoría de Carlos | Renta ficta: 6% × 300,000 = S/ 18,000 | Renta real: S/ 18,000 |
| Renta neta (menos 20%) | S/ 14,400 | S/ 14,400 |
| Impuesto anual (6.25%) | S/ 900, en la declaración anual | S/ 900, en pagos mensuales de S/ 75 |
| ¿Javier puede ceder su derecho? | No (art. 1029) | Sí, salvo que el contrato lo prohíba |
La carga tributaria de Carlos es la misma en este ejemplo, porque la contraprestación coincide con la renta ficta. La diferencia está en el control: con la alternativa B, Javier puede explotar el inmueble y debe pagar el impuesto predial y las reparaciones ordinarias si así se pacta y conforme al Código Civil. Si Carlos quiere evitar que el departamento termine en manos de terceros, la alternativa A es más segura.
Errores frecuentes
- Otorgar un "derecho de uso" esperando que el beneficiario lo alquile: no puede hacerlo; si el objetivo es generar ingresos, corresponde un usufructo.
- Constituir un usufructo a favor de una empresa por más de 30 años: el exceso se reduce al máximo legal.
- No inscribir el derecho: si el propietario vende, el comprador inscrito puede no estar obligado a respetarlo.
- Olvidar la renta ficta cuando la cesión del predio es gratuita.
- No prohibir la transferencia del usufructo cuando la confianza es personal: por defecto, el usufructo sí se puede transferir.
Preguntas frecuentes
¿El usufructuario puede vender el inmueble?
No. Puede transferir su derecho de usufructo, por el plazo que le quede, pero no la propiedad, que sigue siendo del nudo propietario.
¿El derecho de uso puede heredarse?
No. Se extingue con la muerte del usuario, igual que el usufructo de una persona natural.
¿Quién paga el impuesto predial en un usufructo?
Frente a la municipalidad el obligado es, en principio, el propietario, pero entre las partes el Código Civil pone a cargo del usufructuario los tributos que gravan el bien. Conviene regularlo expresamente en el contrato.
¿Una empresa puede ser titular de un derecho de uso?
Sí. Es frecuente en cesiones de uso de terrenos públicos o de inmuebles de empresas vinculadas, con el límite de 30 años.
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