La SUNAT administra los tributos nacionales (IGV, Impuesto a la Renta) y las aduanas; la SUNARP inscribe la propiedad, las empresas y otros actos para que tengan efecto frente a terceros; y el SAT es el organismo de una municipalidad provincial que cobra tributos y multas municipales, como el predial, los arbitrios o las papeletas de tránsito. Son entidades distintas, con normas distintas: una deuda con una no se paga en la otra ni un trámite en una reemplaza al de la otra.
Comparativa rápida
| Criterio | SUNAT | SUNARP | SAT (municipal) |
|---|---|---|---|
| Nombre completo | Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria | Superintendencia Nacional de los Registros Públicos | Servicio de Administración Tributaria (por ejemplo, SAT de Lima) |
| Nivel de gobierno | Nacional, adscrita al MEF | Nacional, adscrita al Ministerio de Justicia y Derechos Humanos | Local: organismo de una municipalidad provincial |
| Función principal | Recaudar y fiscalizar tributos nacionales y controlar el comercio exterior | Inscribir y publicitar actos y derechos (propiedad, empresas, poderes, vehículos) | Recaudar y fiscalizar tributos y multas municipales |
| Trámite típico | RUC, Clave SOL, declaraciones, comprobantes electrónicos | Inscripción de compraventa, constitución de empresa, vigencia de poder | Predial, arbitrios, impuesto vehicular, papeletas |
| Si no cumples | Multas, intereses, cobranza coactiva | El acto no es oponible a terceros; la inscripción se observa o se tacha | Multas, intereses, cobranza coactiva municipal |
| Portal | sunat.gob.pe | sunarp.gob.pe | El de cada SAT (en Lima, sat.gob.pe) |
SUNAT: tributos nacionales y aduanas
La SUNAT administra los tributos del Gobierno Central y las aportaciones que le encargan por ley. En la práctica, es la entidad con la que una empresa se relaciona todos los meses:
- Inscripción en el RUC y actualización de datos (domicilio fiscal, establecimientos anexos, representantes).
- Declaración y pago del IGV, el Impuesto a la Renta, el ITF, el ITAN, las retenciones y las contribuciones a EsSalud y ONP que recauda por encargo.
- Comprobantes y libros electrónicos, incluido el SIRE.
- Fiscalización, determinación de deudas, multas y cobranza coactiva.
- Aduanas: control de importaciones y exportaciones, y cobro de los tributos aduaneros.
El RUC de la propia SUNAT es 20131312955. Solo lo necesitas si emites un documento a nombre de la entidad; tu empresa necesita su propio RUC. Si quieres conocer su origen y cómo ha cambiado, lee la historia de la SUNAT, y si debes ir en persona, revisa los horarios y oficinas de SUNAT.
SUNARP: registros públicos
La SUNARP no cobra impuestos ni fiscaliza su pago. Su función es inscribir actos y derechos para darles publicidad y seguridad jurídica: lo que está inscrito se presume conocido por todos. Lo hace a través de sus registros de predios, personas jurídicas, personas naturales (poderes, sucesiones), bienes muebles (vehículos) y otros.
- Inmuebles: compraventas, hipotecas, independizaciones, declaratorias de fábrica.
- Empresas: constitución, aumento de capital, nombramiento y remoción de gerentes, modificación de estatutos.
- Vehículos: transferencias y la Tarjeta de Identificación Vehicular electrónica.
- Publicidad registral: certificado literal, certificado de gravamen, vigencia de poder, búsqueda catastral.
La SUNARP califica la legalidad de los títulos que le presentas (normalmente escrituras públicas o documentos con firma certificada), pero no es una notaría: el notario elabora o certifica el documento y la SUNARP lo inscribe. Si estás por crear una empresa, revisa nuestra guía para constituir una SAC en Perú; si vas a cambiar al administrador, la guía para cambiar al gerente general te explica qué se inscribe en la SUNARP.
SAT: tributos municipales
Los tributos municipales están regulados por la Ley de Tributación Municipal (TUO aprobado por DS 156-2004-EF). Algunas municipalidades provinciales crearon un organismo especializado para cobrarlos, llamado SAT: el de Lima, el de Trujillo y el de Piura son los más conocidos. Donde no existe un SAT, la propia municipalidad cobra a través de su gerencia de rentas.
Esto causa una confusión frecuente en Lima: el SAT de Lima cobra el predial y los arbitrios solo de los predios del Cercado de Lima. Si tu inmueble está en Surco, Miraflores o San Isidro, el predial lo pagas a esa municipalidad distrital. En cambio, el SAT de Lima sí cobra en toda la provincia de Lima el impuesto vehicular y las papeletas de tránsito.
| Tributo municipal | Regla general (TUO de la Ley de Tributación Municipal) | Con UIT 2026 (S/ 5,500) |
|---|---|---|
| Impuesto predial | Escala acumulativa sobre el autoavalúo: 0.2% hasta 15 UIT, 0.6% de 15 a 60 UIT y 1% sobre el exceso. Mínimo: 0.6% de la UIT | Tramos de S/ 82,500 y S/ 330,000; mínimo S/ 33 |
| Alcabala | 3% del valor de transferencia del inmueble; los primeros 10 UIT están inafectos. Lo paga el comprador | Primeros S/ 55,000 inafectos |
| Impuesto vehicular | 1% del valor del vehículo durante los 3 primeros años desde su inscripción en SUNARP. Mínimo: 1.5% de la UIT | Mínimo S/ 82.50 |
| Arbitrios | Tasas por limpieza pública, parques y jardines y serenazgo; cada municipalidad fija sus montos por ordenanza | Varía según el distrito |
Caso práctico 2026: comprar un local para alquilarlo
Ana, persona natural, compra en octubre de 2026 un local en el Cercado de Lima por S/ 600,000 para alquilarlo a S/ 3,000 mensuales. Así se reparte su relación con cada entidad:
- Notaría y SUNARP. Firma la escritura de compraventa y el notario la presenta a la SUNARP. Con la inscripción, Ana queda como propietaria frente a terceros. La SUNARP cobra sus derechos registrales, pero no impuestos.
- Alcabala (SAT de Lima, porque el predio está en el Cercado). (600,000 − 55,000) × 3% = S/ 16,350, a cargo de Ana como compradora. Por lo general, el notario pide la constancia de pago antes de elevar la escritura.
- Predial desde 2027. El predial grava a quien es propietario al 1 de enero, así que Ana empieza a pagarlo en 2027 y debe presentar su declaración jurada al SAT de Lima. Si el autoavalúo fuera S/ 350,000, con la UIT de 2026 el cálculo sería: 82,500 × 0.2% = 165; (330,000 − 82,500) × 0.6% = 1,485; (350,000 − 330,000) × 1% = 200. Total: S/ 1,850 anuales (referencial: en 2027 se usa la UIT de 2027).
- SUNAT por el alquiler. Ana paga el Impuesto a la Renta de primera categoría: 5% efectivo de la renta bruta. Con S/ 3,000 de alquiler, son S/ 150 mensuales con el Formulario 1683. Más detalles en nuestra guía del impuesto a la renta por alquileres.
Si Ana comprara el local a través de una empresa, la SUNAT también intervendría por el IGV (si el vendedor es habitual o constructor) y por el Impuesto a la Renta de la sociedad.
Cómo se formaliza una empresa y dónde interviene cada entidad
- Reserva de nombre en la SUNARP (opcional, pero recomendable).
- Minuta y escritura pública de constitución ante notario. La alternativa es la SACS, que se constituye en línea por el SID-SUNARP con firma digital (D. Leg. 1409).
- Inscripción en la SUNARP en el Registro de Personas Jurídicas. Cuando la constitución se tramita por el SID-SUNARP, el RUC suele generarse junto con la inscripción.
- SUNAT: activación del RUC, Clave SOL, elección del régimen tributario y emisión electrónica. Te ayuda nuestra guía para elegir el régimen tributario.
- Municipalidad distrital: licencia de funcionamiento del local. Si la empresa compra inmuebles o vehículos, deberá declarar el predial o el impuesto vehicular ante la municipalidad o el SAT que corresponda.
Errores frecuentes
- Pensar que la SUNARP "cobra" el predial o la alcabala. La SUNARP solo inscribe; los tributos municipales los cobra la municipalidad o su SAT.
- Pagar el predial de Surco o Miraflores en el SAT de Lima. El SAT de Lima solo cobra predial del Cercado.
- Creer que inscribir la empresa en la SUNARP basta para facturar. Necesitas el RUC activo y la emisión electrónica habilitada en la SUNAT.
- Confundir deudas. Una papeleta del SAT no aparece en el reporte de deudas de la SUNAT, y una deuda con la SUNAT no se consulta en el SAT. Para lo tributario nacional, revisa cómo saber si le debes a la SUNAT.
- Olvidar actualizar datos cruzados. Si cambias de gerente, inscríbelo en la SUNARP y actualiza al representante legal en el RUC.
Preguntas frecuentes
¿Dónde se saca el RUC: SUNAT, SUNARP o SAT?
En la SUNAT. Si constituyes la empresa por el SID-SUNARP, el RUC suele asignarse junto con la inscripción, pero lo administra la SUNAT.
¿El SAT pertenece a la SUNAT?
No. El SAT es un organismo de una municipalidad provincial y cobra tributos municipales. La SUNAT es una entidad nacional adscrita al MEF.
¿Dónde pago el impuesto predial?
En la municipalidad distrital donde está el inmueble o, en el Cercado de Lima, en el SAT de Lima. En otras provincias, en el SAT provincial si existe y cobra por esa municipalidad.
¿Qué documentos emite la SUNARP?
Certificados literales de partidas, certificados de gravamen, vigencias de poder, búsquedas catastrales y la Tarjeta de Identificación Vehicular electrónica, entre otros.
¿Una multa de la SUNAT puede cobrarla el SAT, o al revés?
No. Cada entidad cobra sus propias deudas con su propio procedimiento de cobranza coactiva.
¿Necesitas ordenar tu relación con la SUNAT?
Muchos problemas empiezan por no saber qué entidad pide qué: un RUC con datos desactualizados, un representante que no coincide con la SUNARP o una deuda que nadie revisó. En Lynch te ayudamos a regularizar tu situación ante la SUNAT y te acompañamos en requerimientos y procedimientos con nuestro servicio de defensa ante fiscalizaciones de SUNAT.
¿Necesitas aplicar esto en tu empresa?
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