Con la NIIF 16, el arrendatario registra casi todos sus contratos en el balance: un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento, que luego se deprecia y devenga intereses. El arrendador, en cambio, sigue clasificando cada contrato como financiero (da de baja el bien y registra una cuenta por cobrar) u operativo (mantiene el bien y reconoce la renta de forma lineal). Abajo tienes un ejemplo completo con cifras de 2026 para ambos lados, con asientos del PCGE que cuadran.
Qué exige la NIIF 16 a cada parte
La NIIF 16 reemplazó a la NIC 17 desde los ejercicios iniciados el 01-01-2019. En Perú forma parte del Set NIIF oficializado por el Consejo Normativo de Contabilidad (versión 2026, Res. CNC 003-2026-EF/30) y la aplican las empresas que usan NIIF completas. Las que aplican la NIIF para las PYMES siguen su propia sección de arrendamientos, que mantiene la distinción operativo/financiero también para el arrendatario. Si te interesa la evolución, revisa las diferencias entre la NIIF 16 y la NIC 17.
| Aspecto | Arrendatario | Arrendador |
|---|---|---|
| Clasificación | Modelo único: no distingue operativo y financiero | Financiero u operativo (párr. 61 a 66) |
| Balance | Activo por derecho de uso y pasivo por arrendamiento | Financiero: cuenta por cobrar (inversión neta). Operativo: mantiene el activo |
| Resultados | Depreciación más intereses | Financiero: ingreso financiero. Operativo: renta lineal y depreciación del bien |
| Exenciones | Corto plazo (12 meses o menos) y activos de bajo valor (párr. 5 a 8) | No aplican |
Un arrendamiento es financiero para el arrendador cuando transfiere sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad. Indicadores típicos (párr. 63): se transfiere la propiedad al final, hay una opción de compra a precio muy bajo, el plazo cubre la mayor parte de la vida económica del bien o el valor presente de los pagos equivale a casi todo su valor razonable.
Caso 1. Arrendatario: montacargas por 5 años
Logística Andina S.A.C. alquila un montacargas identificado desde el 01-01-2026 por 5 años, con cuotas anuales vencidas de S/ 10,000 más IGV cada 31 de diciembre. No hay opción de compra ni costos directos iniciales. La tasa implícita no es conocida y la tasa incremental por préstamos de la empresa es 8% anual.
Medición inicial
El pasivo es el valor presente de las cinco cuotas al 8% (párr. 26): S/ 39,927.10. Sin pagos anticipados, costos iniciales ni incentivos, el activo por derecho de uso es igual al pasivo (párr. 24).
| Año | Saldo inicial (S/) | Interés 8% (S/) | Cuota (S/) | Amortización del capital (S/) | Saldo final (S/) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 39,927.10 | 3,194.17 | 10,000.00 | 6,805.83 | 33,121.27 |
| 2027 | 33,121.27 | 2,649.70 | 10,000.00 | 7,350.30 | 25,770.97 |
| 2028 | 25,770.97 | 2,061.68 | 10,000.00 | 7,938.32 | 17,832.65 |
| 2029 | 17,832.65 | 1,426.61 | 10,000.00 | 8,573.39 | 9,259.26 |
| 2030 | 9,259.26 | 740.74 | 10,000.00 | 9,259.26 | 0.00 |
| Total | 10,072.90 | 50,000.00 | 39,927.10 |
Depreciación anual del derecho de uso: S/ 39,927.10 / 5 = S/ 7,985.42 (el plazo del contrato es menor que la vida útil y no hay opción de compra, párr. 32).
Asientos del arrendatario (PCGE)
01-01-2026. Reconocimiento inicial:
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 32 Activos por derecho de uso – Equipo | 39,927.10 | |
| 45 Obligaciones financieras – Pasivo por arrendamiento | 39,927.10 |
31-12-2026. Intereses, factura y pago de la cuota. El arrendamiento de bienes muebles está sujeto a detracción de 10% (código 019) cuando supera S/ 700: sobre S/ 11,800, la detracción es S/ 1,180.
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 673 Intereses por préstamos y otras obligaciones | 3,194.17 | |
| 45 Obligaciones financieras – Pasivo por arrendamiento (neto: 10,000.00 − 3,194.17) | 6,805.83 | |
| 40111 IGV – Cuenta propia (crédito fiscal) | 1,800.00 | |
| 104 Cuentas corrientes – pago al arrendador | 10,620.00 | |
| 104 Cuentas corrientes – depósito de detracción en el Banco de la Nación | 1,180.00 | |
| Totales | 11,800.00 | 11,800.00 |
31-12-2026. Depreciación:
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 681 Depreciación – Activos por derecho de uso | 7,985.42 | |
| 39 Depreciación acumulada – Activos por derecho de uso | 7,985.42 |
Gasto total de 2026: S/ 11,179.59 (7,985.42 + 3,194.17), frente a los S/ 10,000 del antiguo gasto por alquiler. Al 31-12-2026, el pasivo de S/ 33,121.27 se presenta así: S/ 7,350.30 corriente (capital que se paga en 2027) y S/ 25,770.97 no corriente.
Caso 2. Arrendador financiero: el mismo montacargas
Supón que el arrendador es Equipos del Pacífico S.A.C., que compró el montacargas en S/ 39,927.10 y cuya vida económica es de 5 años. Como el plazo cubre toda la vida económica y el valor presente de los pagos equivale al valor razonable, es un arrendamiento financiero. La tasa implícita es 8%.
| Asiento del arrendador | Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|---|
| 01-01-2026 Inicio | 12 Cuentas por cobrar – Inversión neta en arrendamiento financiero | 39,927.10 | |
| 33 Propiedad, planta y equipo (baja del montacargas) | 39,927.10 | ||
| 31-12-2026 Ingreso financiero | 12 Cuentas por cobrar – Inversión neta en arrendamiento financiero | 3,194.17 | |
| 772 Rendimientos ganados | 3,194.17 | ||
| 31-12-2026 Factura y cobro | 104 Cuentas corrientes (cobro neto de detracción) | 10,620.00 | |
| 107 Fondos sujetos a restricción (detracción recibida) | 1,180.00 | ||
| 12 Cuentas por cobrar – Inversión neta en arrendamiento financiero | 10,000.00 | ||
| 40111 IGV – Cuenta propia | 1,800.00 | ||
| Totales | 54,921.27 | 54,921.27 |
El arrendador no deprecia el montacargas: ya no lo tiene en su balance. Si fuera fabricante o distribuidor, además reconocería en el inicio la venta y el costo del bien (párr. 71).
Caso 3. Arrendador operativo: local con meses de gracia
Inmobiliaria Chacarilla S.A.C. arrienda un local por 3 años desde el 01-01-2026. Para atraer al inquilino, pacta S/ 14,000 de renta en 2026 y S/ 23,000 en 2027 y 2028 (total S/ 60,000). Mantiene el local en su balance y lo deprecia. La NIIF 16 exige reconocer la renta de forma lineal (párr. 81): S/ 60,000 / 3 = S/ 20,000 por año.
| Año | Renta facturada (S/) | Ingreso NIIF 16 (S/) | Saldo por linealización (S/) |
|---|---|---|---|
| 2026 | 14,000.00 | 20,000.00 | 6,000.00 deudor |
| 2027 | 23,000.00 | 20,000.00 | 3,000.00 deudor |
| 2028 | 23,000.00 | 20,000.00 | 0.00 |
Asiento de 2026 (factura de la renta del año y linealización):
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 1212 Facturas emitidas en cartera | 16,520.00 | |
| 1211 Facturas no emitidas – Renta linealizada | 6,000.00 | |
| 40111 IGV – Cuenta propia | 2,520.00 | |
| 754 Alquileres (o 704 si arrendar es la actividad principal) | 20,000.00 | |
| Totales | 22,520.00 | 22,520.00 |
El IGV se calcula sobre la renta facturada (S/ 14,000), no sobre el ingreso linealizado. En 2027 y 2028 se factura S/ 23,000 por año, se abona a la 1211 la diferencia de S/ 3,000 y se reconoce un ingreso de S/ 20,000. Para el Impuesto a la Renta, la linealización contable puede no coincidir con el devengo tributario del artículo 57 de la LIR; si difieren, se controla como diferencia temporal (NIC 12).
Tratamiento tributario del arrendatario
La Ley del Impuesto a la Renta no adoptó la NIIF 16. En un arrendamiento que no es leasing financiero del Decreto Legislativo 299, lo deducible es la cuota devengada según el contrato (artículos 37 y 57 de la LIR). En la DJ anual de 2026, Logística Andina adiciona la depreciación y el interés (S/ 11,179.59) y deduce la cuota (S/ 10,000): una adición neta de S/ 1,179.59, que se revierte en los años finales. Es una diferencia temporal que genera un activo diferido de S/ 347.98 (29.5%). Lo explicamos en la guía práctica del impuesto a la renta diferido. Para el IGV de cada tipo de contrato, revisa también el IGV en leasing operativo y financiero.
Errores frecuentes
- Registrar el pago completo contra el pasivo sin separar el interés.
- Usar las cuentas 33 y 46 para el derecho de uso y el pasivo: el PCGE 2019 creó la cuenta 32 Activos por derecho de uso y el pasivo va en la 45.
- Reconocer la renta del arrendador según lo facturado cuando hay meses de gracia o rentas escalonadas: la NIIF 16 exige un patrón lineal o sistemático.
- Deducir la depreciación del derecho de uso sin conciliar con la cuota tributariamente deducible.
- Atribuir a SUNAT "guías de aplicación de la NIIF 16": la NIIF la emite el IASB, la oficializa el CNC y SUNAT solo se pronuncia sobre efectos tributarios.
Preguntas frecuentes
¿Qué tasa debo usar si no conozco la tasa implícita?
La tasa incremental por préstamos: lo que te costaría endeudarte por un plazo similar, con una garantía similar, para obtener un activo de valor similar. Documenta la cotización bancaria o la fuente que la sustenta.
¿Un alquiler de oficina con renovación automática anual es de corto plazo?
No necesariamente. El plazo incluye las prórrogas que es razonablemente seguro ejercer (párr. 18 y 19). Si llevas años renovando y has hecho mejoras importantes en la oficina, el plazo probablemente supera 12 meses.
¿El arrendador financiero sigue depreciando el bien?
No. Lo da de baja y registra una cuenta por cobrar por la inversión neta; solo en el arrendamiento operativo mantiene y deprecia el activo.
¿Qué pasa con contratos en dólares?
El pasivo es una partida monetaria y genera diferencia de cambio en cada cierre; el derecho de uso queda al tipo de cambio inicial. Ver NIIF 16 en arrendamientos de inmuebles en moneda extranjera.
La NIIF 16 obliga a mantener un inventario de contratos, tablas de amortización y conciliaciones tributarias actualizadas cada mes. Si necesitas que alguien se encargue de esto, en Lynch lo hacemos con nuestro servicio de outsourcing contable en Lima; también puedes ver un caso adicional en el registro contable del arrendamiento de maquinaria.
¿Necesitas aplicar esto en tu empresa?
Revisamos tu caso concreto y te indicamos qué corresponde hacer, con qué sustento y en qué plazo. La primera evaluación es sin costo.